Οδικός χάρτης για τα αγροτικά οικόπεδα – Πώς θα χτίσετε κτίσµα σε χώρο µικρότερο από τέσσερα στρέµµατα

Για χιλιάδες ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων, το μεγάλο ερώτημα είναι ένα: μπορεί τελικά να χτιστεί μια μικρή αγροτική αποθήκη σε έκταση κάτω από τέσσερα στρέμματα;

Σήμερα, η πλειονότητα των καλλιεργούμενων αγροτεμαχίων σε όλη τη χώρα έχει έκταση μικρότερη από τέσσερα στρέμματα. Πρόκειται για περίπου 35 εκατομμύρια αγροτεμάχια, γεγονός που δείχνει και το μέγεθος του προβλήματος.

Στην πράξη, αυτό σημαίνει ότι πάρα πολλοί αγρότες και ιδιοκτήτες μικρών εκτάσεων δεν μπορούν να δημιουργήσουν ούτε έναν μικρό αποθηκευτικό χώρο για τα εργαλεία και τον βασικό εξοπλισμό τους. Ο λόγος είναι ότι, με βάση το ισχύον πολεοδομικό καθεστώς για την εκτός σχεδίου δόμηση, τέτοιες αποθήκες επιτρέπονται μόνο σε γήπεδα με ελάχιστο εμβαδόν τεσσάρων στρεμμάτων και πρόσωπο σε κοινόχρηστο δρόμο.

Το αποτέλεσμα δεν είναι απλώς μια γραφειοκρατική δυσκολία. Σε αρκετές περιπτώσεις, η αδυναμία δημιουργίας αποθηκευτικού χώρου αυξάνει τον κίνδυνο κλοπών και φθορών στον γεωργικό εξοπλισμό, ενώ δεν αποκλείεται να οδηγήσει ακόμη και στην εγκατάλειψη καλλιεργειών.

Επειδή το ζήτημα αφορά όχι μόνο τους αγρότες αλλά και πολλούς ιδιοκτήτες αγροτεμαχίων που καλλιεργούν μικρούς κήπους ή εκμεταλλεύσεις, παρουσιάζονται τα βασικά δεδομένα για το τι ισχύει σήμερα στην εκτός σχεδίου δόμηση αγροτικών αποθηκών.

Τι ίσχυε παλαιότερα για μικρές αγροτικές αποθήκες

Με παλαιότερη υπουργική απόφαση, την 69701/4461/18, επιτρεπόταν η κατασκευή μικρών αγροτικών αποθηκών σε γήπεδα από 1.000 τετραγωνικά μέτρα και πάνω, με ελάχιστη απόσταση πέντε μέτρων από τα όρια του γηπέδου.

Αυτή η δυνατότητα, ωστόσο, καταργήθηκε το 2020.

Η εμπειρία από την εφαρμογή αυτής της ρύθμισης είχε δείξει ότι μικρές αγροτικές αποθήκες μπορούσαν να κατασκευαστούν και σε αγροτεμάχια μικρότερης επιφάνειας, χωρίς να δημιουργούνται ιδιαίτερα πολεοδομικά ή περιβαλλοντικά προβλήματα. Αντίθετα, η κατάργησή της προκάλεσε σημαντικά πρακτικά εμπόδια στην καθημερινότητα της αγροτικής παραγωγής.

Γιατί αμφισβητείται το όριο των 4 στρεμμάτων

Από πολεοδομική σκοπιά, η σύνδεση μιας μικρής αγροτικής αποθήκης με την αρτιότητα των 4.000 τετραγωνικών μέτρων και με την απαίτηση ύπαρξης αναγνωρισμένου κοινόχρηστου δρόμου δεν θεωρείται από πολλούς λειτουργικά τεκμηριωμένη.

Και αυτό γιατί πρόκειται για βοηθητικό κτίσμα μικρής κλίμακας, το οποίο εξυπηρετεί αποκλειστικά αγροτικές ανάγκες και δεν οδηγεί σε οικιστική ανάπτυξη.

Επιπλέον, σε πολλές περιοχές της χώρας οι αγροτικοί δρόμοι δημιουργήθηκαν μεταπολεμικά κυρίως με ιδιωτική πρωτοβουλία, ώστε να εξυπηρετούνται οι καλλιέργειες και όχι για να ανοίξει ο δρόμος σε οικιστική δόμηση.

Πότε επιτρέπεται σήμερα μια λιθόκτιστη αγροτική αποθήκη

Η λιθόκτιστη αγροτική αποθήκη εκτός σχεδίου μπορεί σήμερα να κατασκευαστεί με Έγκριση Εργασιών Μικρής Κλίμακας (ΕΕΜΚ), αλλά μόνο υπό συγκεκριμένες προϋποθέσεις.

Επιτρέπεται μία και μόνο μία λιθόκτιστη αποθήκη ανά καλλιεργούμενο αγρόκτημα, αρκεί το αγρόκτημα να είναι άρτιο και οικοδομήσιμο. Η αποθήκη αυτή μπορεί να έχει επιφάνεια έως 15 τετραγωνικά μέτρα και συνολικό ύψος, μαζί με τη στέγη, έως τρία μέτρα.

Απαραίτητη προϋπόθεση είναι να μην χρησιμοποιείται οπλισμένο σκυρόδεμα στην οροφή και η κατασκευή να είναι ανεξάρτητη από τυχόν υπάρχουσα κύρια οικοδομή. Παράλληλα, απαιτείται έγκριση από την αρμόδια Διεύθυνση Γεωργίας.

Τι προβλήματα δημιουργεί η υποχρεωτική λιθοδομή

Η υποχρεωτική χρήση πέτρας για την κατασκευή τέτοιων αποθηκών συνοδεύεται από μια σειρά τεχνικών και οικονομικών δυσκολιών.

Πρώτον, υπάρχει σημαντική έλλειψη εξειδικευμένων τεχνιτών λιθοδομής, κάτι που δυσκολεύει ιδιαίτερα την υλοποίηση τέτοιων έργων.

Δεύτερον, το κόστος μιας λιθόκτιστης κατασκευής είναι σαφώς υψηλότερο σε σχέση με συμβατικές λύσεις, όπως ο τσιμεντόλιθος ή άλλα σύγχρονα δομικά υλικά.

Τρίτον, η λιθοδομή απαιτεί τοίχους μεγάλου πάχους, περίπου 50 έως 60 εκατοστά. Αυτό περιορίζει αισθητά τον ωφέλιμο εσωτερικό χώρο, κάτι ιδιαίτερα σημαντικό όταν μιλάμε για ένα κτίσμα μόλις 15 τετραγωνικών μέτρων. Σε τόσο μικρό χώρο, η απώλεια ακόμη και 3 τετραγωνικών μέτρων είναι καθοριστική.

Τέταρτον, τα σύγχρονα υλικά δόμησης χρησιμοποιούνται ευρέως τόσο σε κατοικίες όσο και σε αγροτικά κτίρια, προσφέροντας επαρκή στατική ασφάλεια, χαμηλότερο κόστος και πιο γρήγορη κατασκευή.

Ποια είναι τα βασικά δικαιολογητικά για την ΕΕΜΚ

Για την έκδοση άδειας μικρής κλίμακας απαιτούνται γενικά και ειδικά δικαιολογητικά.

Τα γενικά δικαιολογητικά

• Η αίτηση του ιδιοκτήτη ή εκείνου που έχει νόμιμο δικαίωμα, με πλήρη στοιχεία για το πρόσωπο και το ακίνητο.
• Οι απαιτούμενες εγκρίσεις από αρμόδιες υπηρεσίες και συλλογικά όργανα, όπως το υπουργείο Πολιτισμού και Αθλητισμού ή το Συμβούλιο Αρχιτεκτονικής, όπου αυτό προβλέπεται.
• Η βεβαίωση και η τεχνική έκθεση μηχανικού.
• Ο προϋπολογισμός του έργου.
• Το απόσπασμα κτηματολογικού διαγράμματος.
• Φωτογραφίες του ακινήτου.
• Η δήλωση συναίνεσης των συνιδιοκτητών, εφόσον οι εργασίες αφορούν κοινόχρηστους χώρους.
• Η κατάθεση Σχεδίου και Φακέλου Ασφάλειας και Υγείας του έργου, όπου αυτό απαιτείται.

Τα ειδικά δικαιολογητικά για λιθόκτιστη αποθήκη 15 τ.μ.

• Η έγκριση της αρμόδιας Διεύθυνσης Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων, ότι η αποθήκη είναι αναγκαία για την αποθήκευση αγροτικών προϊόντων και εφοδίων.
• Το τοπογραφικό διάγραμμα, στο οποίο αποτυπώνεται η θέση της αποθήκης, οι διαστάσεις και οι αποστάσεις.
• Το διάγραμμα κάλυψης.

Τι πρέπει να προσέξετε πριν από την κατασκευή

Υπάρχουν ορισμένα κρίσιμα σημεία που δεν πρέπει να αγνοούνται.

• Το συνολικό ύψος του κτίσματος μαζί με τη στέγη δεν μπορεί να ξεπερνά τα 3 μέτρα.
• Δεν επιτρέπεται η χρήση οπλισμένου σκυροδέματος στην οροφή.
• Όπου ειδικές διατάξεις επιβάλλουν στέγη, αυτή είναι υποχρεωτική. Αντίστοιχα, όπου επιβάλλεται δώμα, το ύψος των 3 μέτρων υπολογίζεται μαζί με το στηθαίο.
• Στα 15 τετραγωνικά μέτρα υπολογίζεται και η τοιχοποιία.
• Η κατασκευή πρέπει να γίνει αποκλειστικά με λιθοδομή και όχι με σκυρόδεμα, τούβλα, τσιμεντόλιθους, πάνελ ή άλλα δομικά υλικά.
• Σε περιοχές με ειδικά μορφολογικά διατάγματα ή περιορισμούς δόμησης, όπως το Πήλιο ή οι Κυκλάδες, απαιτείται και η σύμφωνη γνώμη του Συμβουλίου Αρχιτεκτονικής.
• Αν υπάρχει ήδη κτίσμα στο αγροτεμάχιο, πρέπει να προσκομιστούν στοιχεία νομιμότητας, όπως οικοδομική άδεια, υπαγωγή σε νόμο τακτοποίησης ή βεβαίωση μηχανικού για κτίσμα προ του 1955.

Πώς ζητείται η έγκριση σκοπιμότητας

Ο ενδιαφερόμενος πρέπει να καταθέσει αίτηση στην αρμόδια Διεύθυνση Αγροτικής Ανάπτυξης και Τροφίμων της Περιφερειακής Ενότητας, ζητώντας τη χορήγηση έγκρισης σκοπιμότητας για ανέγερση αγροτικής αποθήκης.

Για τη διαδικασία αυτή απαιτούνται συγκεκριμένα δικαιολογητικά:

• Έντυπη αίτηση, όπου θα αναφέρονται το είδος της καλλιέργειας, η τοποθεσία και η έκταση της εκμετάλλευσης, ή δήλωση καλλιέργειας στο ΟΣΔΕ.
• Αντίγραφα των εντύπων Ε1 και Ε9, όπου να φαίνεται το συγκεκριμένο αγροτεμάχιο.
• Τρία αντίγραφα τοπογραφικού διαγράμματος, με σημειωμένη τη θέση της αποθήκης σε απόσταση 10 μέτρων από τα όρια και με αναφορά στις χρήσεις γης και στους όρους δόμησης.
• Τρία αντίγραφα αρχιτεκτονικών σχεδίων, δηλαδή κάτοψης, όψεων και τομής, με πρόβλεψη για τη λειτουργικότητα της αγροτικής αποθήκης, τους φεγγίτες αερισμού και τη μεγάλη πόρτα φορτοεκφόρτωσης.
• Κατάσταση ή υπεύθυνη δήλωση με τα παραστατικά των μηχανημάτων, εργαλείων και εφοδίων που πρόκειται να αποθηκευτούν.
• Αντίγραφο της τελευταίας δήλωσης καλλιέργειας του κτήματος.
• Αντίγραφο τίτλων ιδιοκτησίας, μαζί με βεβαίωση μεταγραφής από το Υποθηκοφυλακείο.
• Υπεύθυνη δήλωση του Ν.1599/86 ότι η αποθήκη θα χρησιμοποιείται αποκλειστικά για αποθήκευση γεωργικών προϊόντων και εφοδίων.

Τι ισχύει τελικά για τα μικρά αγροτεμάχια

Η μεγάλη δυσκολία παραμένει ότι το σημερινό πλαίσιο εξακολουθεί να θέτει αυστηρές προϋποθέσεις, οι οποίες στην πράξη αφήνουν εκτός πολλούς ιδιοκτήτες μικρών αγροτεμαχίων.

Αυτό που προκύπτει ξεκάθαρα είναι ότι, παρότι στο παρελθόν υπήρχε πιο ευέλικτη ρύθμιση, σήμερα η δυνατότητα ανέγερσης αγροτικής αποθήκης εξαρτάται από αυστηρές τεχνικές, πολεοδομικές και διοικητικές προϋποθέσεις. Για τον λόγο αυτό, όποιος ενδιαφέρεται να προχωρήσει σε τέτοια κατασκευή πρέπει να ελέγξει πολύ προσεκτικά τόσο την αρτιότητα του γηπέδου όσο και τις ειδικές απαιτήσεις της περιοχής και της χρήσης.