Αφορολόγητα ενοίκια για 36 μήνες: «Κούρσα» 100 ημερών για τους ιδιοκτήτες, ποιοι και πώς κερδίζουν έως 45%

Αφορολόγητα ενοίκια για 36 μήνες: Η αντίστροφη μέτρηση

Ο χρόνος για τους ιδιοκτήτες ακινήτων που επιθυμούν να εξασφαλίσουν απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος για τα ενοίκιά τους επί τρία χρόνια μετρά αντίστροφα. Η προθεσμία για να διαθέσουν κατοικίες σε μακροχρόνια μίσθωση λήγει στις 31 Δεκεμβρίου 2026, με τους ενδιαφερόμενους να έχουν μόλις λίγους μήνες μπροστά τους για να ολοκληρώσουν τις απαραίτητες ενέργειες.

Παρότι έχουν κατατεθεί εισηγήσεις και αιτήματα για παράταση του μέτρου και μετά το 2026, η αβεβαιότητα παραμένει. Οι οριστικές αποφάσεις του οικονομικού επιτελείου αναμένονται προς το τέλος του έτους, παράλληλα με την κατάθεση του σχεδίου Προϋπολογισμού για το 2027 στη Βουλή.

Η αβεβαιότητα αυτή φέρνει τους ιδιοκτήτες μπροστά σε ένα δίλημμα: από τη μία, μπορούν να αξιοποιήσουν το τρέχον καθεστώς και να γλιτώσουν κάθε φόρο εισοδήματος για τρία χρόνια. Από την άλλη, η αναμονή για ενδεχόμενη παράταση ενέχει τον κίνδυνο να χαθεί πολύτιμος χρόνος, με αποτέλεσμα να μην προλάβουν να κατοχυρώσουν το φορολογικό πλεονέκτημα.

Ποιοι δικαιούνται την απαλλαγή

Η φοροαπαλλαγή αφορά φυσικά πρόσωπα που εντάσσουν στη μακροχρόνια μίσθωση κατοικία η οποία είτε ήταν δηλωμένη ως κενή για τουλάχιστον τρία χρόνια, είτε είχε προηγουμένως διατεθεί σε βραχυχρόνια μίσθωση.

Για τις κενές κατοικίες, η προηγούμενη κατάσταση πρέπει να προκύπτει από το έντυπο Ε2. Στην περίπτωση ακινήτων που χρησιμοποιούνταν για βραχυχρόνια μίσθωση, απαιτείται απόδειξη μέσω των σχετικών δηλώσεων και στοιχείων.

Το μέτρο ισχύει για μισθωτήρια που υπογράφονται από τις 8 Σεπτεμβρίου 2024 έως και τις 31 Δεκεμβρίου 2026. Το ακίνητο πρέπει να χρησιμοποιηθεί αποκλειστικά ως κατοικία, μέσω ηλεκτρονικού μισθωτηρίου μακροχρόνιας διάρκειας.

Η βασική προβλεπόμενη διάρκεια της μίσθωσης είναι τουλάχιστον τρία έτη. Παρόλα αυτά, υπάρχει ειδική πρόβλεψη για μίσθωση διάρκειας τουλάχιστον έξι συνεχόμενων μηνών σε δημόσιους υπαλλήλους, εκπαιδευτικούς, ιατρικό και νοσηλευτικό προσωπικό της Γενικής Κυβέρνησης, καθώς και ένστολους των Ενόπλων Δυνάμεων και των Σωμάτων Ασφαλείας.

Ποιο είναι το κέρδος για τους ιδιοκτήτες

Το οικονομικό όφελος συνίσταται στην πλήρη απαλλαγή από τον φόρο εισοδήματος επί των ενοικίων για 36 μήνες. Η απαλλαγή αφορά κατοικίες έως 120 τετραγωνικά μέτρα, με προσαύξηση 20 τετραγωνικών μέτρων για κάθε εξαρτώμενο τέκνο.

Υπό κανονικές συνθήκες, τα εισοδήματα από ακίνητα φορολογούνται αυτοτελώς με συντελεστές 15%, 35% και 45%. Με την εφαρμογή του κινήτρου, ο ιδιοκτήτης απαλλάσσεται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος επί των μισθωμάτων για την τριετία.

Το ακριβές όφελος εξαρτάται από το ύψος των ενοικίων που εισπράττει ο κάθε ιδιοκτήτης. Για παράδειγμα, ένας ιδιοκτήτης που λαμβάνει 1.000 ευρώ τον μήνα από μία επιλέξιμη κατοικία θα έχει συνολικά έσοδα 36.000 ευρώ σε τρία χρόνια. Εφόσον πληρούνται όλες οι προϋποθέσεις, δεν θα πληρώσει ούτε ευρώ φόρο εισοδήματος για το ποσό αυτό κατά την περίοδο της απαλλαγής.

Ωστόσο, η ρύθμιση δεν σημαίνει εξαφάνιση κάθε επιβάρυνσης. Δεν καταργείται ο ΕΝΦΙΑ, ούτε τα έξοδα για ασφαλιστικές ή άλλες υποχρεώσεις που προκύπτουν από την κατοχή και τη μίσθωση του ακινήτου.

Προσοχή: Η προθεσμία δεν αφορά απλή αίτηση

Το κρίσιμο σημείο για τους ιδιοκτήτες είναι ότι η προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου 2026 δεν αφορά απλώς την υποβολή μιας αίτησης ή την έναρξη της διαδικασίας. Απαιτείται να έχει ολοκληρωθεί η επιλέξιμη μίσθωση και να έχουν γίνει όλες οι απαραίτητες ενέργειες. Γι’ αυτό, για όσους θέλουν να κινηθούν με ασφάλεια, τα τέλη Νοεμβρίου ή οι αρχές Δεκεμβρίου αποτελούν ουσιαστικά το τελευταίο πρακτικό ορόσημο για την ολοκλήρωση των διαδικασιών χωρίς την πίεση της τελευταίας στιγμής.

Ποιες διαδικασίες απαιτούν χρόνο

Το πρώτο βήμα είναι ο έλεγχος του φορολογικού ιστορικού του ακινήτου, κατά προτίμηση με τη βοήθεια λογιστή. Για να εξασφαλίσει κάποιος την απαλλαγή, δεν αρκεί να δηλώσει απλώς ότι το σπίτι ήταν κλειστό. Πρέπει να μπορεί να αποδειχθεί από την πλατφόρμα της ΑΑΔΕ ότι είχε δηλωθεί ως κενό στο Ε2 για το απαιτούμενο χρονικό διάστημα ή ότι είχε δηλωθεί σε καθεστώς βραχυχρόνιας μίσθωσης στο σχετικό Μητρώο.

Στη συνέχεια, απαιτείται έλεγχος της ετοιμότητας του ακινήτου για μακροχρόνια μίσθωση. Για κατοικίες που παρέμεναν κλειστές για τρία χρόνια ή και δεκαετίες, μπορεί να χρειαστούν βάψιμο, επανασύνδεση ρεύματος ή ύδρευσης, πιστοποιητικά, ηλεκτρολογικές ή υδραυλικές επισκευές, αλλαγές κουφωμάτων ή δαπέδων, ανακαίνιση μπάνιου ή κουζίνας, έλεγχος θέρμανσης και κλιματισμού, καθώς και βασικές εργασίες ενεργειακής και λειτουργικής αναβάθμισης.

Όλες αυτές οι παρεμβάσεις απαιτούν χρόνο, γι’ αυτό οι ιδιοκτήτες που γνωρίζουν ότι το ακίνητό τους χρειάζεται εργασίες θα πρέπει να ξεκινήσουν εγκαίρως.

Χρόνο απαιτεί και η αναζήτηση ενοικιαστή: από την ανάρτηση αγγελιών και την επιλογή μεσίτη μέχρι τις επισκέψεις στο ακίνητο, τη συμφωνία με τον υποψήφιο μισθωτή, τη διαπραγμάτευση και τη σύνταξη του μισθωτηρίου.

Το μισθωτήριο στην ΑΑΔΕ «κλειδώνει» το όφελος

Ακόμη κι αν ο ιδιοκτήτης έχει βρει ενοικιαστή και έχει συμφωνήσει μαζί του, ακόμη κι αν έχουν υπογραφεί έγγραφα ή έχει καταβληθεί προκαταβολή, η φοροαπαλλαγή δεν κατοχυρώνεται χωρίς την ηλεκτρονική δήλωση του μισθωτηρίου στην πλατφόρμα myProperty της ΑΑΔΕ και την τήρηση όλων των προϋποθέσεων.

Για τον λόγο αυτό, η ασφαλέστερη πρακτική για όσους θέλουν να αξιοποιήσουν το σημερινό καθεστώς είναι να έχουν ολοκληρώσει την αναζήτηση ενοικιαστή και να προχωρήσουν στις απαραίτητες διαδικασίες έως τα τέλη Νοεμβρίου ή τις αρχές Δεκεμβρίου. Έτσι θα υπάρχει περιθώριο για τυχόν καθυστερήσεις, εκκρεμότητες ή απρόβλεπτες εμπλοκές πριν από την τελική προθεσμία της 31ης Δεκεμβρίου 2026.

Το μέτρο θεσπίστηκε εξαρχής ως έκτακτο και προσωρινό, με συγκεκριμένη ημερομηνία λήξης, προκειμένου να ενθαρρύνει την επιστροφή κατοικιών στη μακροχρόνια μίσθωση. Στόχος του είναι η αύξηση της προσφοράς διαθέσιμων κατοικιών και ο μετριασμός των πιέσεων στην αγορά στέγης και στα ενοίκια.

Για τους ιδιοκτήτες, το επόμενο διάστημα είναι κρίσιμο: όσοι πληρούν τις προϋποθέσεις και ολοκληρώσουν εγκαίρως τη διαδικασία μπορούν να εξασφαλίσουν 36 ενοίκια χωρίς φόρο εισοδήματος, ενώ όσοι επιλέξουν να περιμένουν τις αποφάσεις για το 2027 αναλαμβάνουν το ρίσκο να χάσουν το τρέχον φορολογικό πλεονέκτημα.