Αλλάζει τον ΕΝΦΙΑ από το 2027 η κυβέρνηση: Ο φόρος θα υπολογίζεται με τα πραγματικά στοιχεία κάθε ακινήτου

Με βάση την πραγματική εικόνα κάθε ακινήτου και όχι αποκλειστικά τις καταχωρίσεις του Ε9 σχεδιάζεται να υπολογίζεται ο ΕΝΦΙΑ από το 2027. Στο επίκεντρο του νέου συστήματος θα βρεθεί η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η οποία θα παρέχει στη φορολογική διοίκηση επικαιροποιημένες πληροφορίες για τα τετραγωνικά μέτρα, τη χρήση και τα υπόλοιπα χαρακτηριστικά κάθε ιδιοκτησίας.

Ο ηλεκτρονικός φάκελος του ακινήτου αναμένεται να αντικαταστήσει στην πράξη παλαιά ή ανακριβή στοιχεία που εξακολουθούν να εμφανίζονται στο Ε9. Με αυτόν τον τρόπο, η φορολογητέα επιφάνεια θα προσδιορίζεται σύμφωνα με την πραγματική κατάσταση του ακινήτου, όπως αυτή έχει πιστοποιηθεί από μηχανικό.

Ο ΕΝΦΙΑ δεν θα βασίζεται πλέον μόνο σε πληροφορίες που προέρχονται από παλαιούς τίτλους ιδιοκτησίας, οικοδομικές άδειες ή φορολογικές δηλώσεις οι οποίες ενδέχεται να μην έχουν επικαιροποιηθεί για πολλά χρόνια.

Η αλλαγή επιχειρεί να περιορίσει τις στρεβλώσεις που παρατηρούνται σήμερα σε χιλιάδες ιδιοκτησίες. Υπάρχουν ακίνητα στα οποία δηλώνονται περισσότερα τετραγωνικά μέτρα από όσα διαθέτουν πραγματικά, με συνέπεια οι ιδιοκτήτες τους να πληρώνουν μεγαλύτερο φόρο.

Στον αντίποδα, εντοπίζονται περιπτώσεις όπου δεν έχουν δηλωθεί σωστά επεκτάσεις, αλλαγές χρήσης, κλειστοί ημιυπαίθριοι χώροι ή άλλες μεταβολές που μπορούν να επηρεάσουν το ύψος του ΕΝΦΙΑ.

Τι θα συμβεί όταν η Ταυτότητα Κτιρίου διαφέρει από το Ε9

Το σημαντικότερο ερώτημα για τους ιδιοκτήτες αφορά τις περιπτώσεις στις οποίες τα στοιχεία της Ηλεκτρονικής Ταυτότητας Κτιρίου δεν συμφωνούν με όσα έχουν δηλωθεί στο Ε9.

Σύμφωνα με τον σχεδιασμό του οικονομικού επιτελείου, οι αποκλίσεις που θα εντοπιστούν δεν θα προκαλέσουν αναδρομικές χρεώσεις πρόσθετου ΕΝΦΙΑ ή προστίμων για προηγούμενα φορολογικά έτη.

Οι νέοι κανόνες προγραμματίζεται να εφαρμοστούν στον ΕΝΦΙΑ του 2027 και στις επόμενες εκκαθαρίσεις, χωρίς να επανεξεταστούν οι υποθέσεις των προηγούμενων ετών.

Αυτό σημαίνει ότι η αλλαγή δεν θα επηρεάσει τον ΕΝΦΙΑ του 2026 ούτε τα εκκαθαριστικά που έχουν ήδη εκδοθεί. Η πραγματική εικόνα της ιδιοκτησίας θα αρχίσει να λαμβάνεται υπόψη φορολογικά από τη στιγμή που θα τεθεί σε λειτουργία το νέο σύστημα.

Με την πρόβλεψη αυτή, το υπουργείο Εθνικής Οικονομίας και Οικονομικών επιχειρεί να καθησυχάσει τους ιδιοκτήτες που φοβούνται ότι η διασύνδεση των ψηφιακών μητρώων μπορεί να οδηγήσει σε πρόσθετες επιβαρύνσεις για το παρελθόν.

Ποιοι ιδιοκτήτες μπορεί να δουν μικρότερο ΕΝΦΙΑ

Για τους ιδιοκτήτες που έχουν ήδη τακτοποιήσει τις εκκρεμότητες των ακινήτων τους και διαθέτουν ενημερωμένη Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, η μετάβαση στο νέο καθεστώς δεν αναμένεται να απαιτήσει πρόσθετες ενέργειες.

Σε ορισμένες περιπτώσεις, μάλιστα, το νέο σύστημα μπορεί να οδηγήσει σε μείωση του ΕΝΦΙΑ. Αυτό μπορεί να συμβεί όταν από τα πιστοποιημένα στοιχεία προκύψει ότι η πραγματική επιφάνεια του ακινήτου είναι μικρότερη από εκείνη που χρησιμοποιούνταν μέχρι σήμερα για τον υπολογισμό του φόρου.

Για παράδειγμα, εάν ένα διαμέρισμα εμφανίζεται στο Ε9 με μεγαλύτερη επιφάνεια από εκείνη που καταγράφεται στην Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, ο ΕΝΦΙΑ θα μπορεί να υπολογιστεί με βάση τα πραγματικά, μικρότερα τετραγωνικά μέτρα.

Αντίθετα, όσοι έχουν πραγματοποιήσει επεκτάσεις ή αλλαγές χρήσης χωρίς να ενημερώσουν τα σχετικά μητρώα θα χρειαστεί να διευθετήσουν τις εκκρεμότητές τους. Στόχος είναι τα φορολογικά στοιχεία να συμφωνούν με την πραγματική κατάσταση της περιουσίας τους.

Οι φορολογικοί συντελεστές και οι αντικειμενικές αξίες θα εξακολουθήσουν να αποτελούν τη βάση για τον υπολογισμό του ΕΝΦΙΑ. Εκείνο που αλλάζει είναι κυρίως ο τρόπος προσδιορισμού της φορολογητέας επιφάνειας, της χρήσης και των επιμέρους χαρακτηριστικών κάθε ιδιοκτησίας.

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου στο επίκεντρο

Η Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου αποτελεί τον ολοκληρωμένο ψηφιακό φάκελο κάθε ακινήτου. Σε αυτήν καταγράφονται, μεταξύ άλλων, η οικοδομική άδεια, τα σχέδια, η πραγματική επιφάνεια, οι χρήσεις των χώρων και τυχόν δηλώσεις τακτοποίησης αυθαίρετων κατασκευών.

Με την αξιοποίηση αυτών των στοιχείων, η ΑΑΔΕ θα μπορεί να γνωρίζει με μεγαλύτερη ακρίβεια τη σημερινή κατάσταση κάθε ιδιοκτησίας και να μην εξαρτάται αποκλειστικά από δηλώσεις που ενδέχεται να έχουν υποβληθεί πριν από πολλά χρόνια.

Η μετάβαση σε πιστοποιημένα δεδομένα αναμένεται να περιορίσει τόσο τις υπερχρεώσεις όσο και τις περιπτώσεις κατά τις οποίες ο φόρος υπολογίζεται σε μικρότερη επιφάνεια από την πραγματική.

Παράλληλα, οι ιδιοκτήτες θα έχουν ισχυρότερο κίνητρο να διορθώσουν τυχόν ανακολουθίες ανάμεσα στην πραγματική εικόνα του ακινήτου, στο Ε9 και στα υπόλοιπα δημόσια μητρώα.

Ο κεντρικός ρόλος του ΜΙΔΑ

Καθοριστική θέση στο νέο σύστημα θα έχει το Μητρώο Ιδιοκτησίας και Διαχείρισης Ακινήτων, το γνωστό ΜΙΔΑ. Πρόκειται για το πληροφοριακό σύστημα στο οποίο θα συγκεντρώνονται δεδομένα από διαφορετικές ψηφιακές βάσεις του Δημοσίου, ώστε η ΑΑΔΕ να αποκτήσει μία ενιαία και πληρέστερη εικόνα για κάθε ιδιοκτησία.

Η σύνδεση του ΜΙΔΑ με την Ηλεκτρονική Ταυτότητα Κτιρίου, το Ε9 και τα υπόλοιπα διαθέσιμα ψηφιακά αρχεία θα επιτρέπει τον γρήγορο εντοπισμό διαφορών στα τετραγωνικά μέτρα, στη χρήση και στα ιδιαίτερα χαρακτηριστικά κάθε ακινήτου.

Σήμερα δεν είναι σπάνιο η ίδια ιδιοκτησία να εμφανίζεται με διαφορετική επιφάνεια σε διαφορετικά μητρώα. Ένα ακίνητο μπορεί, για παράδειγμα, να έχει άλλα τετραγωνικά στο Ε9, άλλα στην οικοδομική άδεια και άλλα στα νεότερα έγγραφα που συντάχθηκαν μετά την τακτοποίηση αυθαίρετων χώρων.

Με τη δημιουργία ενός ενιαίου ψηφιακού περιβάλλοντος, η φορολογική διοίκηση θα μπορεί να διασταυρώνει τις διαθέσιμες πληροφορίες και να χρησιμοποιεί τα πλέον πρόσφατα και πιστοποιημένα δεδομένα.

Κυρώσεις για ανακριβείς δηλώσεις, αλλά όχι αναδρομικές χρεώσεις

Το νέο πλαίσιο αναμένεται να συνοδεύεται από υποχρέωση ακριβούς καταχώρισης των στοιχείων κάθε ακινήτου. Για ψευδείς ή ανακριβείς δηλώσεις θα προβλέπονται διοικητικές κυρώσεις, καθώς οι ιδιοκτήτες θα οφείλουν να ενημερώνουν τα μητρώα όταν πραγματοποιούνται μεταβολές.

Η πρόβλεψη αυτή, πάντως, δεν αναιρεί τον σχεδιασμό για μη αναδρομική επιβάρυνση λόγω αποκλίσεων που αφορούν παλαιότερες εκκαθαρίσεις. Εφόσον το σχέδιο εφαρμοστεί όπως έχει διαμορφωθεί, η νέα φορολογική εικόνα του ακινήτου θα χρησιμοποιείται από τον ΕΝΦΙΑ του 2027 και μετά.

Η κυβέρνηση επιδιώκει με τη συγκεκριμένη μεταρρύθμιση να δημιουργήσει ένα δικαιότερο και ακριβέστερο σύστημα υπολογισμού, στο οποίο κάθε ιδιοκτήτης θα φορολογείται για την πραγματική επιφάνεια και χρήση της περιουσίας του.