Έρχεται “χαράτσι-βόμβα” για τις Airbnb: Ποιοι θα πληρώσουν πολλαπλά και γιατί – Τι κρύβει η νέα διάταξη

Η κυβέρνηση επαναφέρει στο προσκήνιο τη συζήτηση για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις τύπου Airbnb, με νέο θεσμικό πλαίσιο που φέρνει ανατροπές, ενώ κάποιες κρίσιμες πτυχές παραμένουν σε νομική εκκρεμότητα.

Η σύγκρουση με το ΣτΕ και η αναμονή της Ολομέλειας

Η αρχική εγκύκλιος της ΑΑΔΕ (Ε.2024/2024) είχε προκαλέσει αντιδράσεις, καθώς όριζε ότι κάθε ακίνητο που εκμισθώνεται βραχυχρόνια θεωρείται «υποκατάστημα» και υπόκειται σε τέλος επιτηδεύματος. Το Β’ Τμήμα του Συμβουλίου της Επικρατείας έκρινε την εγκύκλιο άκυρη επειδή δεν είχε δημοσιευτεί στην Εφημερίδα της Κυβερνήσεως.

Ωστόσο, το θέμα δεν έκλεισε εκεί. Η υπόθεση παραπέμφθηκε στην Ολομέλεια του ΣτΕ και η τελική απόφαση αναμένεται εντός του 2026. Έως τότε, το ζήτημα παραμένει νομικά ανοιχτό, με το Υπουργείο Οικονομικών να επιχειρεί να καλύψει το κενό μέσω νομοθετικής παρέμβασης.

Νομοθετική ρύθμιση με αναδρομική πρόβλεψη

Με το υπό διαβούλευση νομοσχέδιο για τον «Εθνικό Τελωνειακό Κώδικα», το υπουργείο επιχειρεί να ορίσει με νόμο πλέον, και όχι με εγκύκλιο, ότι κάθε ακίνητο που νοικιάζεται ή υπεκμισθώνεται για βραχυχρόνια χρήση θεωρείται υποκατάστημα.

Το εντυπωσιακό είναι ότι η νέα διάταξη προτείνεται να έχει αναδρομική ισχύ από το φορολογικό έτος 2024. Όμως, η εφαρμογή αυτής της ρύθμισης εξακολουθεί να υπόκειται σε νομική αβεβαιότητα, καθώς αναμένονται ενστάσεις, ερμηνείες και πιθανές νέες προσφυγές.

Πολλαπλό τέλος επιτηδεύματος ανά ακίνητο

Αν ισχύσει η ρύθμιση, τότε κάθε ξεχωριστό κατάλυμα θα θεωρείται φορολογικά ανεξάρτητο υποκατάστημα. Έτσι, μία επιχείρηση ή διαχειριστής που εκμεταλλεύεται π.χ. 4 ή 5 ακίνητα, θα υποχρεωθεί να πληρώνει ισάριθμα τέλη επιτηδεύματος.

Συγκεκριμένα:

• 600 ευρώ ετησίως για κάθε ακίνητο (σε περίπτωση επιχείρησης με κερδοσκοπικό χαρακτήρα)
• 300 ευρώ για κάθε ακίνητο μη κερδοσκοπικής οντότητας

Το συνολικό κόστος προστίθεται στο τέλος που καταβάλλεται για την έδρα, προκαλώντας πολλαπλάσια οικονομική επιβάρυνση.

Τι αλλάζει στο άρθρο 31 του ν. 3986/2011

Η νομοθετική τροποποίηση αφορά την παράγραφο 1 του άρθρου 31 του νόμου 3986/2011, όπου προστίθεται ρητά ότι:

• Υποκατάστημα δεν είναι μόνο φυσικό κατάστημα ή γραφείο
• Αλλά και κάθε ακίνητο που διατίθεται μέσω πλατφορμών βραχυχρόνιας μίσθωσης, σύμφωνα με το άρθρο 111 του ν. 4446/2016

Υπάρχουν πάντως και κάποιες εξαιρέσεις, όπως:

• Εκθεσιακοί χώροι που λειτουργούν έως 30 ημέρες
• Καταλύματα με ενιαία άδεια σε παραδοσιακά κτίσματα
• Αγροτικές εκμεταλλεύσεις ειδικού τύπου

Η φορολογική πίεση εντείνεται

Η κυβέρνηση έχει καταστήσει σαφές ότι στοχεύει στην ενίσχυση των δημοσίων εσόδων από τον τομέα των Airbnb, ο οποίος θεωρείται «φορολογικά ρευστός». Εκτός από την υπόθεση του τέλους επιτηδεύματος, οι βραχυχρόνιες μισθώσεις υπόκεινται και σε άλλες υποχρεώσεις:

• Δήλωση μέσω ΑΑΔΕ με αριθμό μητρώου (ΑΜΑ)
• Καταβολή τέλους ανθεκτικότητας στην κλιματική κρίση, ανά ημέρα διαμονής
• Πρόστιμα σε περίπτωση παράλειψης δήλωσης ή μη ορθής λειτουργίας

Ο αναλυτικός οδηγός της ΑΑΔΕ για το 2026 περιλαμβάνει πλήρη λίστα υποχρεώσεων για όσους δραστηριοποιούνται στη βραχυχρόνια μίσθωση.

Περιορισμοί ανά περιοχή

Από το 2025 και με επέκταση το 2026, τέθηκαν γεωγραφικοί περιορισμοί στην απόκτηση νέου αριθμού μητρώου (ΑΜΑ) σε ορισμένες περιοχές:

• Στην Αθήνα, δεν επιτρέπονται νέες εγγραφές σε πλατφόρμες σε κεντρικές περιοχές όπως Πλάκα, Κουκάκι, Κεραμεικός
• Στη Θεσσαλονίκη, από 1η Μαρτίου 2026 ισχύουν αντίστοιχοι περιορισμοί στο ιστορικό κέντρο
• Σε άλλες τουριστικές περιοχές (Κυκλάδες, νησιά κ.ά.), η αγορά συνεχίζει να λειτουργεί, με ορισμένες εξαιρέσεις

Αναταράξεις στον κλάδο

Για πολλούς μικροϊδιοκτήτες, η ενασχόληση με Airbnb ήταν λύση αξιοποίησης ακινήτων και ενίσχυσης εισοδήματος. Όμως πλέον, αρκετοί φαίνεται να επανεξετάζουν τη θέση τους.

Ειδικά οι εταιρείες διαχείρισης μεγάλου αριθμού καταλυμάτων αντιμετωπίζουν πιθανή εκτόξευση του λειτουργικού κόστους, που είτε θα μετακυλιστεί στους πελάτες, είτε θα περιορίσει την προσφορά στην αγορά.

Τι περιμένουμε τους επόμενους μήνες

Το νομοσχέδιο παραμένει σε φάση διαβούλευσης, ενώ η τελική απόφαση του ΣτΕ εκκρεμεί. Παράλληλα, φορείς όπως ο STAMA Greece και ενώσεις ιδιοκτητών σχεδιάζουν νέα κύματα νομικών ενεργειών, αυτή τη φορά κατά του ίδιου του νόμου.

Το βέβαιο είναι πως η περίοδος σχετικής «άνεσης» για τις βραχυχρόνιες μισθώσεις φτάνει στο τέλος της. Όσοι δραστηριοποιούνται στον χώρο θα πρέπει να ενημερώνονται διαρκώς και να είναι έτοιμοι για αναπροσαρμογή στρατηγικών και τιμολογιακής πολιτικής. Για πολλούς, η ευκαιρία της Airbnb μετατρέπεται σε περίπλοκο και απαιτητικό φορολογικό πεδίο.