Ακίνητα: Οι δυο κινήσεις που μηδενίζουν το φόρο για ανείσπρακτα ενοίκια – Πώς γλιτώνουν τη φορολογική παγίδα οι ιδιοκτήτες ακινήτων

Με τις τιμές των ενοικίων να παραμένουν σε ανοδική τροχιά και την ακρίβεια να ροκανίζει τα εισοδήματα των νοικοκυριών, χιλιάδες ιδιοκτήτες κατοικιών, γραφείων ή καταστημάτων που ενοικιάζουν τα ακίνητα τους είτε δεν εισπράττουν τα ενοίκια, είτε εισπράττουν μικρότερα ποσά από αυτά που έχουν συμφωνήσει με τους ενοικιαστές.

Οι συγκεκριμένοι φορολογούμενοι εάν δεν λάβουν εγκαίρως τα μέτρα τους κινδυνεύουν να φορολογηθούν με συντελεστές από 15% – 45% για εισοδήματα που δεν εισέπραξαν. Σύμφωνα με τα τελευταία στοιχεία της ΑΑΔΕ, πάνω από 4.000 φορολογούμενοι δήλωσαν στη φορολογική δήλωση που υπέβαλαν το 2022 (εισοδήματα 2021) ότι δεν εισέπραξαν εισοδήματα από ακίνητα συνολικού ύψους 12,5 εκατ. ευρώ. Με το ράλι που καταγράφουν την τελευταία διετία τα ενοίκια ο αριθμός των ιδιοκτητών με ανείσπρακτα ενοίκια εκτιμάται ότι έχει αυξηθεί σημαντικά.

Οι φορολογούμενοι με ανείσπρακτα ενοίκια δεν αρκεί να δηλώνουν στα έντυπα Ε1 και Ε2 της φορολογικής δήλωσης τα ποσά που δεν έχουν εισπράξει για να απαλλαγούν από το φόρο. Θα πρέπει πριν το ετήσιο ραντεβού τους με την εφορία να προχωρήσουν σε δυο κινήσεις για να μην φορολογηθούν για ανύπαρκτα εισοδήματα.

Ειδικότερα, θα πρέπει:

1. Να έχουν εκδώσει εις βάρος του μισθωτή διαταγή πληρωμής ή διαταγή απόδοσης χρήσης μισθίου ή δικαστική απόφαση αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων ή να έχει ασκηθεί εναντίον του μισθωτή αγωγή αποβολής ή επιδίκασης μισθωμάτων.

2. Να καταθέσουν στην εφορία φωτοαντίγραφα των διαταγών, δικαστικών αποφάσεων που έχουν εκδοθεί ή αγωγών που έχουν ασκηθεί. Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά για τη δήλωση των ανείσπρακτων ενοικίων τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης φορολογώντας τα συγκεκριμένα ποσά.

Σε περίπτωση που ο μισθωτής έχει πτωχεύσει, αρκεί η προσκόμιση αντιγράφου του πίνακα αναγγελίας χρεών, στον οποίο εμφανίζεται η απαίτηση του εκμισθωτή / υπεκμισθωτή. Από όλα τα προβλεπόμενα δικαιολογητικά που κατά περίπτωση προσκομίζονται στη Δ.Ο.Υ. θα πρέπει να προκύπτει το χρονικό διάστημα για το οποίο οφείλονται μισθώματα.

Τα ενοίκια που δεν εισπράχθηκαν κατά τη διάρκεια του 2023 αλλά και ενοίκια που είχαν δηλωθεί ως ανείσπρακτα το προηγούμενο φορολογικό έτος και εισπράχθηκαν το 2023 θα πρέπει να δηλωθούν πρώτα στο έντυπο Ε2 και αυτομάτως θα μεταφερθούν στο Ε1.

Εάν δεν υποβληθούν τα απαιτούμενα δικαιολογητικά τότε τα ποσά που έχουν δηλωθεί ως ανείσπρακτα εισοδήματα δεν θα ληφθούν υπόψη και η εφορία θα προχωρήσει σε νέα εκκαθάριση της δήλωσης επιβάλλοντας φόρο για τα συγκεκριμένα ποσά.

Με βάση την ισχύουσα κλίμακα το ετήσιο καθαρό φορολογητέο εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς από το πρώτο ευρώ αφού προηγουμένως αφαιρεθεί ποσοστό 5% που αναγνωρίζεται ως δαπάνη για επισκευή, συντήρηση, ανακαίνιση και άλλες λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων.

Τα εισοδήματα από ενοίκια φορολογούνται ως εξής:

– 15% για τα πρώτα 12.000 ευρώ του εισοδήματος

– 35% για τα επόμενα 23.000 ευρώ, δηλαδή στο τμήμα του εισοδήματος από τα 12.001 έως τα 35.000 ευρώ

– 45% για το τμήμα του εισοδήματος πάνω από τα 35.000 ευρώ.

Παράδειγμα

Για παράδειγμα, φορολογούμενος που απέκτησε κατά τη διάρκεια του 2023 συνολικό εισόδημα 15.000 ευρώ από ενοίκια θα κληθεί να πληρώσει φόρο εισοδήματος για ποσό 14.250 ευρώ (μειωμένο κατά 5% λόγω αυτόματης τεκμαρτής έκπτωσης δαπανών επισκευή, συντήρηση και λοιπές λειτουργικές ανάγκες των εκμισθούμενων ακινήτων). Ο φόρος θα υπολογιστεί ως εξής:

– 12.000 ευρώ x 15% = 1.800 ευρώ

– 2.250 ευρώ x 35% = 787,50 ευρώ

– 1.800 ευρώ + 787,50 ευρώ = 2.587,50 ευρώ.

Συνεπώς ο συνολικός λογαριασμός για το φόρο εισοδήματος διαμορφώνεται στα 2.587,50 ευρώ.