Επενδυτές υποχωρούν από τις προτάσεις τους. Ενδιαφερόμενοι για αγορά γης αλλάζουν σχέδια. Ιδιοκτήτες οικοπέδων και αγροτεμαχίων «βλέπουν» την περιουσία τους να απειλείται με μείωση της αξίας της κατά το ένα τρίτο.
Μηχανικοί και μεσίτες «χάνουν» εν μέσω κρίσης το σημαντικό χρηματοδοτικό εργαλείο του ΕΣΠΑ, που ανέμεναν επί μήνες εν μέσω δεινής κρίσης… Φωτιά στις επενδύσεις τουριστικών καταλυμάτων βάζουν οι αποφάσεις του ΣτΕ για τη δόμηση στο Πήλιο.
Το ΣτΕ απαγόρευσε τη δόμηση περισσότερων της μίας ανεξάρτητης κατοικίας σε ένα οικόπεδο ή αγροτεμάχιο στις εντός και εκτός σχεδίου περιοχές. Απαγόρευσε παράλληλες χρήσεις. Απαγόρευσε προσθήκες εφόσον δεν έχουν ενιαία λειτουργία.
Με τις αποφάσεις του θέτει σε εφαρμογή τους αυστηρούς όρους δόμησης για κάθε οικοδομική άδεια στο Πήλιο, σε αντίθεση με τους υπόλοιπους παραδοσιακούς οικισμούς της χώρας, όπου εκεί εξακολουθεί να ισχύει η διηρημένη δόμηση.
Όμως, ταυτόχρονα επιτρέπει την ανέγερση μεγάλων ξενοδοχείων, ενιαίων όγκων ακόμη και 300 τετραγωνικών μέτρων, αν και στον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό υπάρχει η άποψη ότι ο ενιαίος όγκος είναι δυσμενής αισθητικά για το περιβάλλον και τα μορφολογικά του χαρακτηριστικά.
Το ιστορικό
Οι επίμαχες αποφάσεις του ΣτΕ αφορούσαν: Οι πρώτες δύο σε έκδοση οικοδομικών αδειών για συγκροτήματα κατοικιών εκτός σχεδίου στον Αϊ-Γιάννη.
Η τρίτη, και πρόσφατη, η 568/2018, σε συγκρότημα επτά ανεξάρτητων κτιρίων κατοικιών εντός παραδοσιακού οικισμού Άνω Γατζέας Μαγνησίας.
Το ΣτΕ ακύρωσε τις οικοδομικές άδειες με το σκεπτικό ότι δεν επιτρέπεται η ανέγερση στο ίδιο οικόπεδο περισσότερων αυτοτελών κατοικιών της μίας με το σύστημα της διηρημένης δόμησης, τόσο στην εντός σχεδίου περιοχή όσο και στην εκτός σχεδίου.
Το δικαστήριο αποφάσισε ότι στο Πήλιο θα έπρεπε να εξακολουθήσει να ισχύει το Προεδρικό Διάταγμα της 6ης.10.1978, σύμφωνα με το οποίο επιτρέπεται μόνο μία οικοδομική κατοικία ανά γήπεδο εκτός σχεδίου.
Προέβη σε αυτή την απόφαση παρά το γεγονός ότι το συγκεκριμένο Προεδρικό Διάταγμα αντικαταστάθηκε με άλλο (Διάταγμα 1981), το οποίο προβλέπει την ανέγερση περισσότερης της μίας οικοδομής μετά από σύμφωνη γνώση της Επιτροπής Ενασκήσεως Αρχιτεκτονικού Ελέγχου (δηλαδή του σημερινού Συμβούλιου Αρχιτεκτονικής).
Ειδικά για το Πήλιο, εν αντιθέσει με άλλους παραδοσιακούς οικισμούς, το ΣτΕ έκρινε ότι το Π.Δ. του ’78 πρέπει να παραμείνει σε ισχύ διότι είναι ευμενέστερο για το περιβάλλον σύμφωνα με το άρθρο 24 του Συντάγματος.
Θίγονται ιδιοκτησιακά δικαιώματα
Οι εν λόγω αποφάσεις, επειδή στηρίχθηκαν σε ένα γενικό σκεπτικό θεώρησης του Πηλίου ως ενιαίου συνόλου που χαρακτηρίζεται ως παραδοσιακό και προστατευόμενο, αυτομάτως έχουν ισχύ για το σύνολο των αγροτεμαχίων και οικοπέδων του Πηλίου εντός και εκτός σχεδίου περιοχής.
Οι συνέπειες των αποφάσεων αυτών για τους ιδιοκτήτες του Πηλίου είναι δυσμενείς σε περιπτώσεις στις οποίες υπάρχουν συνιδιοκτήτες σε ένα οικόπεδο και θέλει μόνο ο ένας από τους δύο ιδιοκτήτες να χτίσει κατοικία, καθώς ο δεύτερος ενώ μέχρι σήμερα είχε ιδιοκτησιακό δικαίωμα και υπόλοιπο συντελεστή δόμησης και κάλυψης, από τούδε και στο εξής δεν μπορεί πλέον να αξιοποιήσει την περιουσία του στην εντός και εκτός σχεδίου περιοχή.
Με την εφαρμογή των αυστηρών όρων δόμησης οι ιδιοκτήτες στο Πήλιο δεν μπορούν να κάνουν χρήση του χρηματοδοτικού εργαλείου του ΕΣΠΑ για τα τουριστικά καταλύματα, καθώς μέσα στους όρους των χρηματοδοτήσεων είναι η πρόταση να περιλαμβάνει τρία τουλάχιστον ανεξάρτητα καταλύματα στο ίδιο οικόπεδο.
Ακόμη, εάν κάποιος ιδιοκτήτης θέλει να αξιοποιήσει το οικόπεδό του και να δημιουργήσει στο ισόγειο κατοικία και στον πρώτο όροφο μαγαζί, δεν έχει το δικαίωμα να το πράξει, καθώς το ΣτΕ απαγορεύει τις παράλληλες χρήσεις.
Μεγάλο πρόβλημα όμως δημιουργείται και για τις προσθήκες. Αν για παράδειγμα κάποιος έχει ένα παλιό σπίτι 30 τετραγωνικών μέτρων σε οικόπεδο (αποθήκη), δεν μπορεί να χτίσει σε άλλο σημείο του οικοπέδου νέα κατοικία, παρά μόνον εάν αυτή προσαρμοστεί στην παλαιά και έχει ενιαία λειτουργία με αυτή.
Όλα τα προαναφερόμενα επιτρέπονταν εφόσον τηρούνταν τα μορφολογικά στοιχεία που έκρινε η Αρχιτεκτονική Επιτροπή, καθώς μπορούσε κανείς να χτίσει ανεξάρτητα κτίρια μέσα σε ένα οικόπεδο μέσω της διάσπασης του όγκου των κτιρίων.
Οι αποφάσεις του ΣτΕ βάζουν ταφόπλακα στην ανάπτυξη του Πηλίου, ενώ ταυτόχρονα εγείρουν και ζητήματα μορφολογίας. Παρότι υπάρχουν τόσο αυστηροί όροι δόμησης, το Δικαστήριο επιτρέπει την ανέγερση ενός ενιαίου όγκου ακόμη και 300 τετραγωνικών μέτρων για τις κατοικίες, ένα δηλαδή όγκο που θεωρείται ασύμβατος για το περιβάλλον του Πηλίου, και γι’ αυτό τον λόγο παλαιότερα υποχρέωναν τους ιδιοκτήτες να διασπούν αυτούς τους όγκους, ώστε αισθητικά να εντάσσονται καλύτερα μέσα στο περιβάλλον του Πηλίου σε σχέση με τους διηρημένους όγκους.
Επισημαίνεται ότι στον αρχιτεκτονικό σχεδιασμό υπάρχει η άποψη ότι ο ενιαίος όγκος θεωρείται δυσμενής αισθητικά για το περιβάλλον.
Αναγκαία η νομοθετική ρύθμιση
«Οι αποφάσεις του ΣτΕ έχουν ένα σκεπτικό το οποίο κατέληξε να έχει εφαρμογή στο σύνολο του Πηλίου. Δεν προέβλεψε περιπτώσεις συνιδιοκτησίας ή ήπιας μορφής δόμησης με τη διάσπαση όγκων. Αντιθέτως, δημιουργεί μεγάλους όγκους στο περιβάλλον».
Τα παραπάνω επισημαίνει η πρόεδρος του ΤΕΕ Μαγνησίας Νάνσυ Καπούλα, η οποία τονίζει ότι «θα πρέπει να παλέψουμε όλοι μαζί, ώστε να επανέλθει η ομαλότητα στα θέματα της δόμησης».
«Θεωρούμε ότι θα πρέπει να υπάρξει νομοθετική πρωτοβουλία ώστε να επαναφέρει ζητήματα συνταγματικότητας της ιδιοκτησίας που αυτή τη στιγμή θίγονται. Από πλευράς ΤΕΕ, σε συνεργασία με τον Δήμο Ζαγοράς – Μουρεσίου επεξεργαζόμαστε πρόταση που θα στείλουμε στον αρμόδιο υπουργό. Θα πρέπει να δοθεί άμεσα λύση γιατί αυτή τη στιγμή το Πήλιο μένει έξω από το ΕΣΠΑ», είπε η ίδια.
Οι επίμαχες αποφάσεις λειτουργούν σε βάρος της ανάπτυξης και με τους όγκους που προτείνουν καταργούν και τη βιώσιμη ανάπτυξη, την ανάπτυξη με σεβασμό στο περιβάλλον.
«Σε περίοδο ύφεσης η γραφειοκρατία δεν θα πρέπει να γίνεται εμπόδιο σε επενδύσεις, οι οποίες θα μπορούσαν να έχουν και τα στοιχεία της ανάπτυξης και τα στοιχεία του σεβασμού στο περιβάλλον. Αυτές οι αποφάσεις- δεσμεύσεις ισχύουν μόνο για το Πήλιο και όχι για τους υπόλοιπους παραδοσιακούς οικισμούς της χώρας», συμπλήρωσε η ίδια.
Ανω – κάτω οι επενδυτές
Επενδυτής στην Κορώπη Μαγνησίας προχωρά σε αγορά όμορων οικοπέδων προκειμένου οι τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες να μη μείνουν στα χαρτιά.
Επενδυτής στη Συκή ανέτρεψε τελικά τα σχέδιά του και δεν προχώρησε στην έκδοση οικοδομικής άδειας για τις τουριστικές επιπλωμένες κατοικίες, καθώς του επιτρέπεται η ανέγερση μόνο μίας κατοικίας. Για να χτίσει τώρα χρειάζεται να έχει πάνω από δέκα στρέμματα.
Η αγορά ακινήτων απειλείται με ντόμινο. Οι αξίες των οικοπέδων και των αγροτεμαχίων έχουν φόβο να μειωθούν το επόμενο διάστημα ακόμη και κατά το ένα τρίτο σύμφωνα με εκτιμητές, εάν δεν επέλθει κάποια νομοθετική ρύθμιση λόγω ακριβώς των αυστηρών όρων δόμησης στο Πήλιο, το οποίο είναι καθαρά τουριστικός οικισμός, με αποτέλεσμα να δημιουργείται οικονομικό πρόβλημα στους πολίτες.
Ο τοπογράφος μηχανικός – μεσίτης Ανδρέας Δογκάκης επισημαίνει ότι ο παραδοσιακός οικισμός του Πηλίου θα μπορούσε να προστατευτεί με αυστηρούς κανόνες, όχι όμως με απαγορεύσεις.
«Επενδυτές υποχωρούν από τις προτάσεις τους ενώ είχαν αγοράσει μεγάλες εκτάσεις γης και ετοιμάζονταν να υλοποιήσουν τουριστικά επενδυτικά προγράμματα», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Η αγορά έχασε το 30-40% των ενδιαφερόμενων. «Μάλιστα αυτό συνέβη ενώ ενημερώθηκαν αργά για τους νέους όρους δόμησης», είπε ο ίδιος.
«Και δυστυχώς, τα σχέδια οικιστικής ανάπτυξης βρίσκονται προ εγκρίσεων και έτσι αφήνουν ανοιχτά και μετέωρα θέματα που έχουν να κάνουν με τις νέες χρήσεις γης», προσέθεσε.
Κατά της απόφασης του ΣτΕ η δημοτική αρχή Νοτίου Πηλίου
Η ακύρωση οικοδομικής άδειας στην Ανω Γατζέα θίγει τα συμφέροντα των πολιτών και του δήμου
Τριτανακοπή κατά της απόφασης του Συμβουλίου της Επικρατείας με την οποία ακυρώθηκε οικοδομική άδεια στον οικισμό της Άνω Γατζέας αποφάσισε να ασκήσει το Δημοτικό Συμβούλιο Νοτίου Πηλίου στη συνεδρίασή του την Πέμπτη.
Η εν λόγω οικοδομική άδεια, η οποία αφορούσε σε ανέγερση περισσοτέρων του ενός κτιρίου ανά «γήπεδο», ακυρώθηκε, με το δικαστήριο να θεωρεί ανεπίτρεπτη τη διάσπαση του όγκου των κτιρίων.
Η δημοτική αρχή Νοτίου Πηλίου εκτιμά ότι έχει προφανές έννομο συμφέρον να ασκήσει το ένδικο μέσο της τριτανακοπής, καθώς ο δήμος είναι αρμόδιος για την προστασία και την ανάπτυξη του οικιστικού περιβάλλοντος της περιοχής, καθώς και για την εν γένει χωροταξική και πολεοδομική διαμόρφωση των περιοχών της διοικητικής περιφέρειάς του.
«Η ακύρωση δε της εν λόγω οικοδομικής αδείας και οι απαγορεύσεις που τάσσει η προσβαλλόμενη απόφαση πλήττουν τις προοπτικές βιώσιμης, υγιούς και επωφελούς, για τους κατοίκους, ανάπτυξης», αναφέρεται στο σκεπτικό της γνωμοδότησης των νομικών της συμβούλων.
Η απόφαση του ΣτΕ εκτιμάται ότι απαγορεύει τη σύσταση διηρημένης ιδιοκτησίας εντός των ορίων οικισμού και απαγορεύει τη διάσπαση του όγκου σε περισσότερα επιμέρους κτίσματα, το οποίο θα έχει ως συνέπεια την ανέγερση μεγάλων όγκων στο Πήλιο, το οποίο δεν συνάδει με την πηλιορείτικη αρχιτεκτονική και τα μορφολογικά πρότυπα που έχουν διαμορφωθεί, χωρίς η αποδοχή αυτή να οδηγεί σε έναν δογματικό μιμητισμό και αυστηροποίηση αυτών.
Ως εκ τούτου ο Δήμος Νοτίου Πηλίου βλάπτεται από την απόφαση αυτή, στο σύνολο του ευρύτερου χωροταξικού του σχεδιασμού για την περιοχή, επί της οποίας, όπως και στις άλλες Δ.Ε, εκπονείται ΣΧΟΟΑΠ, ανατρέποντας όλον τον μέχρι σήμερα πολεοδομικό σχεδιασμό.
Επισημαίνεται, ότι η επίμαχη απόφαση κοινοποιήθηκε στον δήμο στις 11 Μαΐου. Η δημοτική αρχή αποφάσισε να ασκήσει τριτανακοπή, καθώς δεν παρέστη στη δίκη ως διάδικος επειδή δεν διαθέτει υπηρεσία δόμησης, ενώ δεν της είχε κοινοποιηθεί και η αίτηση ακύρωσης ώστε να παρέμβει.
Πηγή: taxydromos