Οι διαφωνίες στις πολυκατοικίες για εργασίες και επισκευές δεν είναι σπάνιο φαινόμενο. Τι γίνεται όμως όταν δεν συμφωνούν όλοι; Δείτε τι προβλέπει ο νόμος και πότε μπορεί ένα έργο να προχωρήσει ακόμη και χωρίς ομοφωνία.
Τι ισχύει όταν δεν συμφωνούν όλοι οι ένοικοι
Δεν είναι λίγες οι φορές που σε μια πολυκατοικία ξεσπούν εντάσεις για θέματα συντήρησης ή για έργα που πρέπει να γίνουν στους κοινόχρηστους χώρους. Από ένα απλό βάψιμο μέχρι σοβαρές επισκευές, οι διαφωνίες μπορεί να οδηγήσουν ακόμη και στις αίθουσες των δικαστηρίων – αν όχι σε έντονους καβγάδες μεταξύ γειτόνων.
Ποιο είναι όμως το νομικό πλαίσιο σε αυτές τις περιπτώσεις;
Όταν προγραμματίζονται εργασίες σε κοινόχρηστους χώρους της πολυκατοικίας, όπως για παράδειγμα επισκευή στέγης, συντήρηση ασανσέρ ή βάψιμο, και δεν υπάρχει ομοφωνία, τότε τον πρώτο λόγο έχει ο Κανονισμός της Πολυκατοικίας. Αν δεν υπάρχει κανονισμός, εφαρμόζεται ο Νόμος 3741/1929 περί ιδιοκτησίας κατ’ οίκον, σε συνδυασμό με τις διατάξεις του Αστικού Κώδικα.
Αναγκαίες και επείγουσες εργασίες
Όταν πρόκειται για επισκευές που είναι απαραίτητες για την εύρυθμη λειτουργία και τη διατήρηση του κτιρίου – όπως μια στέγη που μπάζει νερά ή μια σοβαρή βλάβη στην υδραυλική εγκατάσταση – δεν απαιτείται ομοφωνία.
Σε τέτοιες περιπτώσεις, ο διαχειριστής ή η προβλεπόμενη πλειοψηφία μπορεί να αποφασίσει την εκτέλεση των εργασιών. Ακόμη κι αν κάποιοι ιδιοκτήτες διαφωνούν, υποχρεούνται να καλύψουν το μερίδιό τους στις δαπάνες, καθώς πρόκειται για παρεμβάσεις αναγκαίες για τη συντήρηση του ακινήτου.
Αποφάσεις με πλειοψηφία στη γενική συνέλευση
Για εργασίες που δεν έχουν τον χαρακτήρα του επείγοντος, αποφασίζει η Γενική Συνέλευση. Η απόφαση λαμβάνεται συνήθως με βάση τα χιλιοστά που ορίζει ο κανονισμός της πολυκατοικίας.
Αν η απαιτούμενη πλειοψηφία εγκρίνει το έργο, αυτό μπορεί να προχωρήσει κανονικά και οι ιδιοκτήτες που μειοψήφησαν οφείλουν να συμμορφωθούν με την απόφαση.
Ενεργειακή αναβάθμιση χωρίς ομοφωνία
Ιδιαίτερη αναφορά γίνεται στις εργασίες ενεργειακής αναβάθμισης, όπως η τοποθέτηση φωτοβολταϊκών ή η θερμομόνωση. Οι νεότερες ρυθμίσεις έχουν απλοποιήσει τη διαδικασία, ώστε να μην απαιτείται πλέον ομόφωνη απόφαση, με στόχο να μη μπλοκάρονται έργα που ωφελούν το σύνολο της πολυκατοικίας.
Τι γίνεται αν κάποιος αρνείται να πληρώσει
Σε περίπτωση που ιδιοκτήτης αρνηθεί να καταβάλει το ποσό που του αναλογεί, ο διαχειριστής έχει τη δυνατότητα να κινηθεί νομικά. Μπορεί, μεταξύ άλλων, να προχωρήσει στην έκδοση διαταγής πληρωμής, στηριζόμενος στο πρακτικό της Γενικής Συνέλευσης που έλαβε τη σχετική απόφαση.
Η ενημέρωση είναι απαραίτητη
Για να είναι έγκυρη οποιαδήποτε απόφαση και εργασία, πρέπει να έχει προηγηθεί νόμιμη σύγκληση της Γενικής Συνέλευσης και να έχουν ενημερωθεί όλοι οι ιδιοκτήτες, σύμφωνα με όσα προβλέπει ο κανονισμός ή ο νόμος.
Με απλά λόγια, η έλλειψη ομοφωνίας δεν σημαίνει ότι «παγώνουν» οι απαραίτητες επισκευές. Όταν πρόκειται για τη συντήρηση και την ασφάλεια του κτιρίου, υπερισχύει η ανάγκη διατήρησής του και η απόφαση της πλειοψηφίας των ιδιοκτητών.